Más habitualmente de lo que pensamos, tras la formalización de la compraventa de un inmueble, pongamos por caso una vivienda, aparecen lo que llamamos: vicios ocultos.
Un vicio oculto es un defecto, desperfecto o menoscabo que pueda tener la cosa fruto de la compraventa; como pudiera ser un desperfecto en la fontanería de la vivienda que hemos puesto por caso; y que se manifiesta, habiendo permanecido oculto hasta el momento, una vez la cosa está en posesión del comprador, el nuevo propietario; el cual, de haber tenido conocimiento, habría actuado de forma distinta, pudiendo, desde no proceder a la compraventa, hasta solicitar una compensación económica, como un descuento sobre el precio de venta.
Pero, ¿Qué hacer una vez han aparecido los desperfectos?, ¿cómo saber si son vicios ocultos? Lo primero será atender al origen de los mismos y determinar si ya existían antes de la compraventa o se han originado de forma posterior.
Así, de esta forma, podremos determinar si el vendedor tiene algún tipo de responsabilidad para poder proceder a su reclamación.
Nuestro ordenamiento jurídico dice que: “El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.”
“El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.”
El ordenamiento es bastante claro a la hora de concretar la responsabilidad por vicios ocultos, además, matiza lo siguiente, si el vicio oculto, estuviera en conocimiento del vendedor en el momento de la compraventa y éste no informó al comprador, se le podrá reclamar además, responsabilidad por daños y perjuicios si optase por la rescisión.
También se pueden dar limitaciones a la responsabilidad del vendedor, si a la hora de la formalización del contrato, éstos dispusieran una cláusula que no hiciera responsable al vendedor de los vicios ocultos, siempre y cuando, éste los desconociera.
De tener conocimiento, la cláusula se declararía nula y le serian reclamables daños y perjuicios por actuar con mala fe.
Ahora procederemos a hacer varias apreciaciones, en primer lugar, recordar que el reclamante será el responsable de demostrar la existencia del vicio oculto, es decir, que se cumplen los requisitos para que se contemplen como tal y por ende sean reclamables al vendedor.
En segundo lugar, será siempre recomendable, acudir a la vía extrajudicial, para intentar solventar el problema, y que se llegue a un acuerdo con el vendedor; desde el saneamiento de los vicios ocultos hasta la rescisión de la compraventa; éste proceso nos puede ahorrar el acudir a la vía judicial, pero de ser necesario, siempre nos será beneficioso haberle hecho un requerimiento al vendedor, y éste ignorarlo, de cara al proceso judicial.
Y por último, pero no menos importante, recordar que el plazo para reclamar el saneamiento de los vicios ocultos, caducará a los 6 meses, pasados los cuales será imposible proceder a la reclamación. Reiteramos que el plazo se entiende, por la jurisprudencia, de caducidad, lo que significa que si acudimos a la vía extrajudicial, ésta no interrumpirá el plazo disponible para su reclamación, por lo que sugerimos que no deje pasar el tiempo, si ve que no es fructífera la reclamación extrajudicial, acuda a los tribunales antes de que sea tarde.